datagott > juridisch

Harjan (21.10.2004, 14:35)
Kan iemand mij vertellen wat de voor -en nadelen zijn indien ik een
sleutelcontract aan wil gaan met de verkopende partij? Ik heb onlangs een
woning aangekocht en de verkopende partij krijgt eerder de sleutel waardoor
de woning eerder leeg staat. Die tussentijd zou ik graag willen benutten om
alvast wat werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Waar moe tik aan denken?

gr, Harjan
AnToNio (21.10.2004, 16:04)
Harjan <harjan.klooster> wrote:

> Kan iemand mij vertellen wat de voor -en nadelen zijn indien ik een
> sleutelcontract aan wil gaan met de verkopende partij? Ik heb onlangs een
> woning aangekocht en de verkopende partij krijgt eerder de sleutel waardoor
> de woning eerder leeg staat. Die tussentijd zou ik graag willen benutten om
> alvast wat werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Waar moe tik aan denken?
> gr, Harjan


Het gaat over een koopwoning? Niet doen? Als er iets gebeurd (ook buiten
jouw schuld) krijg je complexe jurische situaties. Beter om dan de
notariele overdracht te vervroegen.

Is het een huurwoning? Dan huurcontract eerder laten ingaan.

En denk aan zaken als opstalverzekering, meterstanden, enzovoort.
RN (21.10.2004, 21:17)
"Harjan" <harjan.klooster> wrote in message
news:h291
> Kan iemand mij vertellen wat de voor -en nadelen zijn indien ik een
> sleutelcontract aan wil gaan met de verkopende partij? Ik heb onlangs een
> woning aangekocht en de verkopende partij krijgt eerder de sleutel
> waardoor
> de woning eerder leeg staat. Die tussentijd zou ik graag willen benutten
> om
> alvast wat werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Waar moe tik aan denken?
> gr, Harjan

Kopende partij is overdrachtsbelasting verschuldigd op het moment dat hij de
sleutel krijgt.

RN
martin (21.10.2004, 21:53)
"RN" <RN> schreef in bericht
news:aa7b
> "Harjan" <harjan.klooster> wrote in message
> news:h291
> Kopende partij is overdrachtsbelasting verschuldigd op het moment dat hij
> de sleutel krijgt.
> RN

klopt, op voorwaarde dat de sleutelverklaring niet goed is geformuleerd
makelaars hebben vaker met dit bijltje gehakt dus een een verkeerde
formulering (lees overdrachtsbelasting verschuldigd) zou niet mijn grootste
zorg zijn

martin
Wekkel (21.10.2004, 22:19)
"martin" <nospam> wrote in message
news:3050
> "RN" <RN> schreef in bericht
> news:aa7b
> klopt, op voorwaarde dat de sleutelverklaring niet goed is geformuleerd
> makelaars hebben vaker met dit bijltje gehakt dus een een verkeerde
> formulering (lees overdrachtsbelasting verschuldigd) zou niet mijn grootste
> zorg zijn
> martin


Dan ben ik zeer benieuwd naar de tekst van deze 'overdrachtsbelastingvrije'
sleutelverklaring die zowel de verkoper als de koper blijmaken?
RN (22.10.2004, 11:32)
"Wekkel" <wekkel_e> wrote in message
news:0dc5
> "martin" <nospam> wrote in message
> news:3050
> benutten
> hij
> grootste
> Dan ben ik zeer benieuwd naar de tekst van deze
> 'overdrachtsbelastingvrije'
> sleutelverklaring die zowel de verkoper als de koper blijmaken?

die is er niet, daarom zei ik zo "kort door de bocht" dat er
overdrachtsbelasting verschuldigd is.
In principe gaat het risico op dat moment over.

RN
martin (22.10.2004, 20:20)
"RN" <RN> schreef in bericht
news:3s0f
> "Wekkel" <wekkel_e> wrote in message
> news:0dc5
> die is er niet, daarom zei ik zo "kort door de bocht" dat er
> overdrachtsbelasting verschuldigd is.
> In principe gaat het risico op dat moment over.
> RN

dan weet je een goed - van een verkeerd geformuleerde te onderscheiden:-)
Jan van Aalderen (29.10.2004, 00:35)
RN wrote:
> "Harjan" <harjan.klooster> wrote in message
> news:h291
> Kopende partij is overdrachtsbelasting verschuldigd op het moment dat
> hij de sleutel krijgt.
> RN

Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij overdracht van de woning in
eigendom aan de koper. Een sleutel is geen eigendomsakte, weshalve het
blote feit, dat iemand een sleutel ontvangt van een woning, geheel los
staat van het feit dat hij die woning heeft gekocht en voornemens is
haar in eigendom te aanvaarden.
Wekkel (29.10.2004, 07:43)
"Jan van Aalderen" <usenet.mail-will-not-pass> wrote in message
news:36f3
> RN wrote:
> Overdrachtsbelasting is verschuldigd bij overdracht van de woning in
> eigendom aan de koper. Een sleutel is geen eigendomsakte, weshalve het
> blote feit, dat iemand een sleutel ontvangt van een woning, geheel los
> staat van het feit dat hij die woning heeft gekocht en voornemens is
> haar in eigendom te aanvaarden.
> --
> Vriendelijke groet,
> Jan van Aalderen, Amstelveen


Je gaat voorbij aan art. 2 lid 2 BRV. Verkrijging van economische eigendom
is ook belast met overdrachtsbelasting. Niemand zal zijn sleutel weggeven
zonder een zogenaamde sleutelverklaring. Daarin staat steevast dat het
risico overgaat. Logisch, want als de zaak door klussen afbrandt of
wegdrijft, zou ik als verkoper niet blij worden als ik het risico nog zou
hebben.

Volledigheidshalve het bewuste artikel nog even:
Artikel 2
1.
Onder de naam 'overdrachtsbelasting' wordt een belasting geheven ter zake
van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten
waaraan deze zijn onderworpen.
2.
Voor de toepassing van deze wet wordt onder verkrijging mede begrepen de
verkrijging van de economische eigendom. Onder economische eigendom wordt
verstaan een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking tot de
in het eerste lid bedoelde onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn
onderworpen, dat een belang bij die zaken of rechten vertegenwoordigt. Het
belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan
een ander dan de eigenaar of beperkt gerechtigde. De verkrijging van
uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als verkrijging van
economische eigendom.
Jan van Aalderen (29.10.2004, 15:30)
Wekkel wrote:
> "Jan van Aalderen" <usenet.mail-will-not-pass> wrote in
> message news:36f3
> Je gaat voorbij aan art. 2 lid 2 BRV. Verkrijging van economische
> eigendom is ook belast met overdrachtsbelasting. Niemand zal zijn


Zoals gezegd: vrkrijging van een sleutel is geen eigendomsakte, noch
bewijs van verkrijging van het ermee te onstluiten pand. De buurvrouw
die de plantjes watergeeft tijdens overwintering in Spanje werd ook geen
eigenaar van het huis toen zij de sleutel kreeg.

> sleutel weggeven zonder een zogenaamde sleutelverklaring. Daarin


Daar zou je van staan te kijken, vrees ik.

> staat steevast dat het risico overgaat. Logisch, want als de zaak
> door klussen afbrandt of wegdrijft, zou ik als verkoper niet blij
> worden als ik het risico nog zou hebben.


Dat jij zoiets stoms niet zou doen, bewijst niet dat degene die het wel
doet daarmee de eigendom van zijn huis overdraagt.

[..]
> beperkt gerechtigde. De verkrijging van uitsluitend het recht op
> levering wordt niet aangemerkt als verkrijging van economische
> eigendom.


Juist. Met geen letter wordt dus jouw standpunt ondersteund, dat
overdrachtsbelasting verschuldigd is als men een sleutel ontvangt.

Overigens is deze bepaling inderdaad mistig, en een typisch voorbeeld
van het soort slap gelul dat voor wetgeving moet doorgaan. Volgens de
letter van deze tekst is na verkoop aan een koper die een hypotheek
nodig heeft ook de hypotheeknemer (verkrijgt een samenstelsel van
rechten en verplichtingen terzake van het OG) OvB verschuldigd. Ook de
aannemer en de schilder met wie kontrakten voor onderhoud over een reeks
van jaren wordt gesloten (zal bij woningen niet snel voorkomen, maar bij
flatgebouwen wel), verkrijgen daarmee een serie rechten en plichten mbt
het pand, waardoor zij er belang bij hebben dat het in stand blijft =
nadeel van (totaal) waardeverlies ondervinden. Ofwel ook zij zijn OvB
verschuldigd.

Zo kan een wetstekst altijd dienen om krom te lullen wat recht is,
namelijk dat de koper eigenaar wordt en dus OvB verschuldigd is als de
verkoper ophoudt eigenaar te zijn, niet eerder.
RN (29.10.2004, 18:54)
"Jan van Aalderen" <usenet.mail-will-not-pass> wrote in message
news:91d1
[..]
> namelijk dat de koper eigenaar wordt en dus OvB verschuldigd is als de
> verkoper ophoudt eigenaar te zijn, niet eerder.
> --
> Vriendelijke groet,
> Jan van Aalderen, Amstelveen
> *-------------------------------------------------------------*
> Wie mijn raad volgt, doet zulks geheel op eigen risico!
> Reactie op usenetpostjes in de groep. Email zie ik niet.
> *-------------------------------------------------------------*


Gelukkig staat jouw disclaimer eronder. OP vroeg: wat zijn de voor- en
nadelen van een *sleutelverklaring*. En in een sleutelverklaring staat dat
het risico overgaat op de sleutelontvanger. En dus ("weshalve" in jouw
woorden, ik gebruik nooit van die gewichtige woorden, daar krijg je mistige
teksten van en dat vind ik slap gelul (zie jouw eigen tyrade hierboven) is
overdrachtsbelasting verschuldigd.

RN
Wekkel (29.10.2004, 23:40)
"Jan van Aalderen" <usenet.mail-will-not-pass> wrote in message
news:91d1
> Wekkel wrote:
> Zoals gezegd: vrkrijging van een sleutel is geen eigendomsakte, noch
> bewijs van verkrijging van het ermee te onstluiten pand. De buurvrouw
> die de plantjes watergeeft tijdens overwintering in Spanje werd ook geen
> eigenaar van het huis toen zij de sleutel kreeg.


Het gaat dan ook om het overhandigen van de sleutel met een zogenaamde
sleutelverklaring. Zie ook OP "sleutelcontract"

> > sleutel weggeven zonder een zogenaamde sleutelverklaring. Daarin

> Daar zou je van staan te kijken, vrees ik.


Met een makelaar in het spel vrees ik daar niet voor, maar het is verder
niet relevant.

> > staat steevast dat het risico overgaat. Logisch, want als de zaak
> > door klussen afbrandt of wegdrijft, zou ik als verkoper niet blij
> > worden als ik het risico nog zou hebben.

> Dat jij zoiets stoms niet zou doen, bewijst niet dat degene die het wel
> doet daarmee de eigendom van zijn huis overdraagt.


Een rare stelling. Mijn uitgangspunt zou zijn dat ik feitelijk mijn sleutel
niet zou geven zonder sleutelverklaring. Als koper de sleutel wil om
bijvoorbeeld te klussen, dan draagt hij ook maar het risico van de
onroerende zaak vanaf dat moment. Uitgaande van mijn voorbeeld dat gebruik
wordt gemaakt van een zogenaamde sleutelverklaring, zoals vermeldt als
zijnde mijn uitgangspunt, heb je daarmee een economische eigendomsoverdracht
te pakken en dus een belastbaar feit. Of je leest mijn reactie niet goed of
je verzint er zelf iets bij (namelijk overdracht sleutel als mijn
uitgangspunt in plaats van feitelijke overhandiging sleutel met
sleutelverklaring).

> Juist. Met geen letter wordt dus jouw standpunt ondersteund, dat
> overdrachtsbelasting verschuldigd is als men een sleutel ontvangt.


Jouw standpunt is klaarblijkelijk de sleutel. Mijn reactie gaat uit van een
overhandiging van een sleutel met daarbij een sleutelverklaring. Zie ook
"Niemand zal zijn sleutel weggeven zonder een zogenaamde sleutelverklaring."
Waar je dan ook mijn vermeende standpunt uit distileert dat
overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn als men een sleutel ontvangt, is
mij duister.

> Overigens is deze bepaling inderdaad mistig, en een typisch voorbeeld
> van het soort slap gelul dat voor wetgeving moet doorgaan. Volgens de
> letter van deze tekst is na verkoop aan een koper die een hypotheek
> nodig heeft ook de hypotheeknemer (verkrijgt een samenstelsel van
> rechten en verplichtingen terzake van het OG) OvB verschuldigd. Ook de
> aannemer en de schilder met wie kontrakten voor onderhoud over een reeks
> van jaren wordt gesloten (zal bij woningen niet snel voorkomen, maar bij
> flatgebouwen wel), verkrijgen daarmee een serie rechten en plichten mbt
> het pand, waardoor zij er belang bij hebben dat het in stand blijft =
> nadeel van (totaal) waardeverlies ondervinden. Ofwel ook zij zijn OvB
> verschuldigd.


Gelukkig bestaat er een parlementaire geschiedenis en handboeken die daar
nog eens overheen gaan. Slappe wetgeving is dus wel wat straf gesteld.

Hypotheken zijn overigens uitgesloten van overdrachtsbelasting

Artikel 5
Als rechten waaraan zaken zijn onderworpen worden niet aangemerkt de rechten
van grondrente, pand en hypotheek.
Jan van Aalderen (05.11.2004, 23:29)
RN wrote:
> "Jan van Aalderen" <usenet.mail-will-not-pass> wrote in
> message news:91d1 ..........................
> Gelukkig staat jouw disclaimer eronder. OP vroeg: wat zijn de voor-
> en nadelen van een *sleutelverklaring*. En in een sleutelverklaring
> staat dat het risico overgaat op de sleutelontvanger. En dus
> ("weshalve" in jouw woorden, ik gebruik nooit van die gewichtige
> woorden, daar krijg je mistige teksten van en dat vind ik slap gelul
> (zie jouw eigen tyrade hierboven) is overdrachtsbelasting
> verschuldigd.


Ik reageerde niet op de OP maar op de stelling: "Kopende partij is
overdrachtsbelasting verschuldigd op het moment dat hij de
sleutel krijgt.", en die stelling is volgens mij domweg niet juist. Wat
OP in een eerder bericht vroeg, staat niet in die stelling en is dus
voor deszelfs juist of onjuist zijn niet van belang.

Sowieso gaat het hier om een vraag van de verkoper, en voor hem is de
belasting die de koper eventueel eerder dan door hem voorzien
verschuldigd is sowieso niet relevant.
Soortgelijke onderwerpen